ふるげん司法書士事務所

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ご自身で不動産登記申請を検討されている方へ

皆様お世話になっております。
司法書士の古堅です。
今回はお客さまご自身で行う場合の「贈与を原因とする所有権移転登記申請」「相続を原因とする所有権移転登記申請」に必要な書類等をご説明いたします。

登記申請によっては、内容が複雑なものや、多くの証明書等(遺産分割協議書・印鑑証明書・戸籍謄本・除籍謄本等)が必要なものもあり,相当の労力と時間を要する場合があります。

このような場合は、当事務所の司法書士にご相談ください。
申請手続を委任して行います。

なお、登記申請を行う際は事前にお近くの法務局で相談しましょう。相談する際に、登記申請書及び添付書類をできるだけ準備すれば、より具体的なお話が聞けるはずです。法務局での相談には予約が必要な場合もございますので、事前にご連絡してみてください。

贈与を原因とする所有権移転登記申請の場合

  • 必要な書類
    • 登記申請書
    • 添付書類
      • 贈与を証する書面(土地・建物の贈与契約書の原本)
      • 贈与をした人(登記義務者)が所持している土地・建物の登記済証(又は登記識別情報)
      • 贈与をした人の印鑑証明書(作成後3か月以内のもの)
      • 贈与を受けた人(登記権利者)の住民票の写し
      • 委任状(代理人が申請する場合)
    • 登録免許税(通常は収入印紙で納付)
  • 登記申請手続について
    贈与を原因とする所有権移転登記申請は,贈与をした人(登記義務者)と贈与を受けた人(登記権利者)とが共同で申請します(ただし、他の一方に手続を委任することができます。この場合は,委任状が必要になります。)。

相続を原因とする所有権移転登記申請の場合

1.法定相続分のとおりに相続した場合

  • 必要な書類
    • 登記申請書
    • 添付書類
      • 相続が発生したこと及び相続人を特定するための証明書
        具体的には,被相続人(死亡した方)の出生から死亡までの戸籍謄本,
        除籍謄本等のほか,相続人となる方々の現在の戸籍謄本が必要となります。
      • 相続人全員の住民票の写し
      • 委任状(代理人が申請する場合)
    • 登録免許税(通常は収入印紙で納付)
  • 登記申請手続について
    相続人全員で申請する必要があります(ただし、相続人のうちの一人に手続を委任することができます。この場合は,委任状が必要になります)。
  • 相続登記が長年にわたって行われていない場合
    例えば、今般、自分の父親が死亡したため、相続登記をしようとしたが、不動産の登記名義が祖父(父親より前に死亡)のままになっていた場合は、以下の確認等が必要となります。

まず、祖父が死亡した時点での法定相続人を確認する必要があります。祖父が死亡した際、その子供である自分の父親が全部の相続分を承継していれば、父親が死亡した時点での相続人だけを考慮すれば足りますが、父親のほかに相続人がいた場合(父親の兄弟姉妹等)は,当該相続人とともに相続したことになりますので(共同相続といいます。)、それぞれの持分に応じた登記を行う必要があります(相続人全員の戸籍謄本,住民票の写しの添付が必要です。)。

なお、相続人が複数人いる場合、遺産分割協議により、特定の相続人が全てを相続するといった協議が行われることがよくあります。

2.遺産分割協議によって相続した場合

  • 必要な書類
    • 登記申請書
    • 添付書類
      • 相続が発生したこと及び相続人を特定するための証明書
        具体的には,被相続人(死亡した方)の出生から死亡までの戸籍謄本、
        除籍謄本等のほか、相続人となる方々の現在の戸籍謄本が必要となります。
        また、遺産分割協議書の添付が必要となります。
        遺産分割協議書には、申請人以外の他の相続人の印鑑証明書
        (作成後3か月以内のものであることを要しません。)が必要となります。
      • 相続人全員の住民票の写し
      • 委任状(代理人が申請する場合)
    • 登録免許税(通常は収入印紙で納付)
  • 登記申請手続について
    相続人全員で申請する必要があります(ただし、相続人のうちの一人に手続を委任することができます。この場合は,委任状が必要になります)。
  • 相続登記が長年にわたって行われていない場合
    前項の「3.」と同様

以上です。

登記申請書の雛形は法務局で確認することができます。
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

こちらも参考にしてください。

公正証書遺言と自筆証書遺言の違い

皆様お世話になっております。
司法書士の古堅です。
今回は公正証書遺言と自筆証書遺言の違いについてお話いたします。

遺言には大きく分けて特別方式と普通方式の二種類があります。特別方式というのは、死が目前に迫っている時などに使われる方式です。例えば、船や飛行機で遭難したり、事故や病気で死が迫っている時などです。一般的なのは普通方式の自筆証書遺言、公正証書遺言があります。

<自筆証書遺言とは>
自筆証書遺言とは、全文を自分で書く遺言のことを指します。そのため「私は字がヘタだから」といって、他の人に書いてもらったり、ワープロやパソコン使用によるものも無効となります。

自筆証書遺言は費用もかからず、いつでも書けるなど手軽に作成できるため、数多く利用されていまが、民法で定められたとおりに作成をしないと、遺言として認められない可能性があります。

以下の注意点を守って書くようにしてください。

<自筆証書遺言の注意点>

  • 必ず本人が、全文自筆で書く
    遺言書の偽造を防ぐという理由で、ほんの一部でも他人の代筆やパソコンの部分があれば無効となります。
    なお、用紙や筆記具、縦書や横書きなど、体裁については制限がありません。ですが、親族が判別や損失をしないよう、丈夫な用紙に文字が消えないボールペンなどで書くことが好ましいです。
  • 必ず日付(年月日)を書く
    日付に関しては、客観的に見て特定できるもの(和暦・西暦)であれば大丈夫です。ただし「平成27年8月吉日」などのような特定できない曖昧な日付だと無効になるのでご注意ください。
  • 署名・押印
    最後に署名と押印をしてください。押印に関しては認印でも問題無いと言われていますが、より確実性を持たせたいのであれば実印で押すようにしましょう。
  • 訂正は「署名」し「訂正」を
    基本的に訂正する際は遺言者がその変更場所を指示し、変更した旨を付記、署名し、かつ、その変更の場所に印を押しましょう。なおより確実性をもたせるのであれば、訂正した内容に初めから書きなおしたほうが良いです。

<公正証書遺言とは>
「公正証書遺言」とは、公証人役場で遺言の内容を口頭で公証人に伝え、文書化してもらうものを指します。文章化する際は、遺言者の他に二人の証人も一緒に公証役場に行くことが必要です。文章化した後は、公証人に内容を読み上げてもらい、本人と証人が署名・押印をします。その後、遺言の原本を公証役場で保管してもいます

なお、公正証書遺言を作ってもらうためには、公証人の手数料がかかります。手数料は相続財産の額によって変わりますが、財産が多くなるほど高くなります。

沖縄県那覇市の公正証書の手数料は以下の資料を参考にしてください。

目的財産の価額 手数料の額 備考
0~100万円未満 5,000円  
100万超~200万円未満 7,000円
200万超~500万円未満 11,000円  
500万超~1,000万円未満 17,000円  
1,000万超~3,000万円未満 23,000円  
3,000万円超~5,000万円未満 29,000円  
5,000万円超~1億円未満 43,000円  
1億円超~1億5千万円未満 56,000円  
1億5千万円超~2億円未満 69,000円  
2億5千万円超~3億円未満 83,000円  
3億円超~10億円まで 83,000円+増額分 5千万円増えるごとに+11,000円
10億円超~ 153,000円+増額分 5千万円増えるごとに+8,000円

※上記の基準を前提に,具体的に手数料を算出するには,下記の点に留意が必要です。

  • 財産の相続又は遺贈を受ける人ごとにその財産の価額を算出し,これを上記基準表に当てはめて,その価額に対応する手数料額を求め,これらの手数料額を合算して,当該遺言書全体の手数料を算出します。
  • 遺言加算といって,全体の財産が1億円以下のときは,上記①によって算出された手数料額に,1万1000円が加算されます。
  • さらに、遺言書は、通常、原本、正本、謄本を各1部作成し、原本は法律に基づき役場で保管し、正本と謄本は遺言者に交付しますが、原本についてはその枚数が法務省令で定める枚数の計算方法により4枚(法務省令で定める横書の証書にあっては、3枚)を超えるときは、超える1枚ごとに250円の手数料が加算され、また、正本と謄本の交付にも1枚につき250円の割合の手数料が必要となります。
  • 遺言者が病気又は高齢等のために体力が弱り公証役場に赴くことができず,公証人が,病院,ご自宅,老人ホーム等に赴いて公正証書を作成する場合には,上記①の手数料が50%加算されるほか,公証人の日当と,現地までの交通費がかかります。
  • 公正証書遺言の作成費用の概要は,ほぼ以上でご説明できたと思いますが,具体的に手数料の算定をする際には,上記以外の点が問題となる場合もあります。しかし,あまり細かくなりますので,それらについては,それが問題となる場合に,それぞれの公証役場で,ご遠慮なくお尋ね下さい。

<沖縄県那覇市公正証書に行く前に必要なもの>

  • 遺言者本人の印鑑登録証明書
  • 遺言者と相続人との続柄が分かる戸籍謄本
  • 財産を相続人以外の人に遺贈する場合には,その人の住民票
  • 財産の中に不動産がある場合には,その登記事項証明書(登記簿謄本)と,固定資産評価証明書又は固定資産税・都市計画税納税通知書中の課税明細書
  • なお,前記のように,公正証書遺言をする場合には,証人二人が必要ですが,遺言者の方で証人を用意される場合には,証人予定者のお名前,住所,生年月日及び職業をメモしたものをご用意下さい。

キャッシュ・アウトの新制度の誕生

キャッシュ・アウトとは、現金を対価として少数株主を会社から退出させることを指します。一般的に扱う事例としては、持株割合が100%でない子会社を100%子会社化する場合、少数株主を退出させることなどが挙げられます。

なお、個々の少数株主から株式を買い取ることも考えられますが、少数株主が一定数の場合には手続が煩瑣ですし、そもそも売却に反対する株主が1人でもいたら、100%子会社化できないという問題も生じ得ます。

しかしながら、従来は全部取得条項付種類株式を用いる方法が利用されていました。

つまり、全部取得条項付種類株式に係る定款の定めを新設し、全部取得条項付種類株式を取得し、端数株式の売却代金を少数株主に交付する方法です。

メリットとしては完全子会社となる会社に対する時価評価課税の問題も回避という点がありますが、株主総会の特別決議が必要であるため、時間とコストがかかるという点がデメリットでありました。

改正会社法において、新しいキャッシュ・アウト方法として「90%以上の株式を有する株主は、他の株主全員に対し、その株式全部を、自己に直接売り渡すよう請求できる」というものが追加されました。これは新株予約権者がある場合は、その全員に対しても同様の請求することもできます。

<キャッシュ・アウト方法一覧表>
  特別支配株主による株式等売渡請求(創設) 全部取得条項付種類株式の取得 株式の併合 金銭交付型略式組織再編
株主総会の決議 不要 必要 必要 不要
税務上の取扱い ・売渡株主(=譲渡株主)の株式譲渡損益認識 ・譲渡株主の株式譲渡損益認識 ・端数株主の株式譲渡損益認識 ・譲渡株主の株式譲渡損益認識
・対象会社への時価評価課税なし ・対象会社への時価評価課税なし ・対象会社への時価評価課税なし ・対象会社への時価評価課税あり(非適格組織再編のため)

責任限定契約の変更に関して

皆様お世話になっております。
司法書士の古堅です。

今回は平成26年6月27日に「会社法の一部を改正する法律案」(法律第 90 号、以下「改正会社法」という。)が公布されましたが、その中の「責任限定契約と監査役の監査の範囲」に関してご説明いたします。

1.責任限定契約に関して
責任限定契約とは、株式会社の役員などが負う賠償責任額につき、 定款で定めた金額の範囲内で、あらかじめ株式会社が定めた金額と会社法425条1項に定める最低責任限度額のいずれか高い額を限度とする旨の契約をいいます。

今回の改正では、取締役のうち、社内取締役であっても業務執行を行わない取締役であれば責任限定契約を締結することができるようなりました。

また、監査役はもともと業務執行を行わないので、常勤監査役か社外監査役かどうかを問わず責任限定契約を締結することができるようになります。

改正会社法における責任限定契約導入の要件としては、
(1)定款の定め
責任限定契約を締結するためには、旧会社法と同様に、定款で責任限定契約を非業務執行取締役等と締結することができることを定めていること。

(2)定款を変更する場合の監査役の同意等
非業務執行取締役等との責任限定契約に係る定款規定を設ける場合は監査役の同意が必要。
なお監査等委員会設置会社の場合は、各監査等委員の同意が必要となります。

(3)最低責任限度額の改正
①代表取締役または代表執行役 6年
②代表取締役以外の取締役(業務執行取締役・執行役・支配人その他の使用人であるものに限る)または代表執行役以外の執行役 4年
③取締役(①または②に掲げるものを除く)、会計参与、監査役または会計監査人 2年

会社法改正に伴う社外役員の要件の変更

皆様お世話になっております。
司法書士の古堅です。

今回は平成26年6月27日に「会社法の一部を改正する法律案」(法律第 90 号、以下「改正会社法」という。)が公布されましたが、その中の「社外性の要件の変更」に関してご説明いたします。

社外役員(社外取締役、社外監査役)とは、社内の指揮命令関係の影響を受けない立場で発言する人を指します。彼らは経営を健全に維持する役割が期待されており、資格要件として会社関係者でないことが要求されています。

今回の改正では、社外役員になれない人的範囲が拡げられ、これまでより一層社外性が求められることになります。

具体的には以下のとおりです。

(1)社外取締役
①社外性の要件に以下の点が追加されます(要件の厳格化)。
・親会社の取締役・執行役・支配人・その他の使用人でないこと(改正会社法 2 条 15 号ハ)。
※親会社の (社外) 取締役による兼任ができなくなります。

・当該株式会社の経営支配者(自然人に限る)でないこと(同上)
*「経営支配者」の定義は省令(会社法施行規則)により定められます(50%を超え
る議決権を有する株主であること等が、改正案としてパブリックコメントに付されて
います)。

・兄弟会社の業務執行取締役等でないこと(同条同号ニ)
*「業務執行取締役等」の定義は以下のとおりです(同条同号イ)。
=「当該株式会社又はその子会社の業務執行取締役~若しくは執行役又は支配人
その他の使用人」

・経営支配者(自然人に限る)又は当該株式会社の取締役・執行役・支配人その他の重
要な使用人の配偶者又は二親等以内の親族でないこと(同条同号ホ)。

②社外性の要件について対象期間が導入されます(要件の緩和)。
・その就任前 10 年の間に、当該会社又は子会社の業務執行取締役等でなかったことに
限定されます。(同条同号イ)。

・ただし、その就任前 10 年内のいずれかの時において、当該株式会社又はその子会社
の取締役・会計参与・監査役であったことがある者(業務執行取締役等であった者を
除く)にあっては、それらへの就任の前 10 年間、当該会社又はその子会社の業務執
行取締役等であったことがないことが求められます(同条同号ロ)
*例えば、株式会社の業務執行取締役が、その退任から 10 年を経過しない間に監査
役に就任していた場合、仮に上記の要件(10 年)を満たしていた=業務執行取締役を
退任してから 10 年超経過していたとしても、社外取締役としての機能を十分に果た
しうるほど、業務執行者からの影響が希薄化したということはできないと考えられま
した。

(2)社外監査役
①社外性の要件に以下の点が追加されます(要件の厳格化)。
・親会社の取締役・監査役・執行役・支配人・その他の使用人でないこと(改正会社法 2 条 16 号ハ)。
※親会社の (社外) 監査役による兼任ができなくなります。

・当該株式会社の経営支配者(自然人に限る)でないこと(同上)
*社外取締役と同じ趣旨です。

・兄弟会社の業務執行取締役等でないこと(同条同号ニ)
*社外取締役と同じ趣旨です。

・経営支配者(自然人に限る)又は当該株式会社の取締役・支配人・その他の重要な使用人の配偶者又は二親等以内の親族でないこと(同条同号ホ)。
*社外取締役と同じ趣旨です。

②社外性の要件について対象期間が導入されます(要件の緩和)。その就任前 10 年の間に、当該会社又は子会社の取締役・会計参与・執行役・支配人その他の使用人でなかったこと限定されます(同条同号イ)。

・ただし、その就任前 10 年内のいずれかの時において、当該株式会社又はその子会社の監査役であったことがある者にあっては、その監査役への就任の前 10 年間、当該会社又はその子会社の取締役・会計参与・執行役・支配人その他の使用人であったことがないこと(同条同号ロ)

2015年の相続税・贈与税の改正点に関して

皆様お世話になっております。司法書士の古堅です。

2015年1月1日より相続税及び贈与税の税制が改正され、今まで税金を払わないでよかった人も払う可能性が出てき、「どのような対応をしたらよいのか?」という質問を数多く相談されました。

そこで今回は相続税と贈与税の改正ポイントを解説します。

【相続税改正の4つのポイント】

1.遺産にかかる基礎控除の引き下げ

今回の改正により、いままで相続税とは関係なかった所得層が納税の対象となりました。具体的には

<基礎控除の金額>
改正前(平成26年12月31日まで)
5,000万円+(1,000万円×法定相続人)

改正後(平成27年1月1日以降)
3,000万円+(600万円×法定相続人)

となります。

基礎控除とは、相続した遺産額にたいして差し引かれる金額で、控除額が大きければ大きいほど課税される遺産総額が減ることになり、相続税が安くなります。

つまり、改正前であれば、最低でも5600万円までは遺産相続に関する税金は免除されていましたが、今回の改正で3600万円までになったということです。

2.相続税の税率構造が8段階構造に変更

改正前は6段構造でしたが、改正後は8段構造に変更され、1億円を超えた場合の税率が新たに2つ新設されました。具体的には以下の資料を参照してください。

基礎こ所後の
課税価格
【改正前】
税率
【改正後】
一般税率
(一般贈与財産)
【改正後】
特例税率
(特例贈与財産)
~200万円以下 10% 10% 10%
200万円超~300万円以下 15% 15% 15%
300万円超~400万円以下 20% 20% 15%
400万円超~600万円以下 30% 30% 20%
600万円超~1,000万円以下 40% 40% 30%
1,000万円超~1,500万円以下 50% 45% 40%
1,500万円超~3,000万円以下 50% 50% 45%
3,000万円超~4,500万円以下 50% 55% 50%
4,500万円超~ 50% 55% 55%

※暦年課税の場合において、直系尊属(父母や祖父母など)からの贈与により、財産を取得した受贈者(財産の贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の者)については、「特例税率」を適用して税額を計算します。この特例税率の適用がある財産のことを「特例贈与財産」といいます。また、特例税率の適用がない財産(「一般税率」を適用する財産)のことを「一般贈与財産」といいます。
※赤文字が改正で追加される部分

3.未成年者控除と障害者控除の引上げ

未成年者控除と障害者控除に関する税額が引き上げられました。具体的には

税額控除項目 平成26年12月31日まで 平成27年1月1日以降
未成年者 6万円
(20歳までの1年毎の金額)
10万円
(20歳までの1年毎の金額)
障害者 6万円
(85歳までの1年毎の金額)
10万円
(85歳までの1年毎の金額)
特別障害者 12万円
(85歳までの1年毎の金額)
20万円
(85歳までの1年毎の金額)

4.小規模住宅等の特例について

遺産として相続するものは、金銭以外にも土地や宅地であることもあります。大幅な変更はありませんでしたが、住居として使う等の要件を満たした場合、改正前で240㎡までの宅地面積は税金の金額の80%が減額対象でしたが、改正によりまで拡大されました。具体的な内容は以下のとおりです。

相続開始の直前における宅地等の利用区分 要件 限度面積(㎡) 減額される割合



















貸付事業以外の事業用の宅地等 特定事業用宅地等に該当する宅地等 400 80%








一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除く)用の宅地等 特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等 400 80%
貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200 50%
一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200 50%
被相続人等の貸付事業用の宅地等 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200 50%
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等 特定居住用宅地等に該当する宅地等 320
(改正前240)
80%

こちらに関しましては、さらに詳しい内容を掘り下げますので、別の機会にご説明いたします。